راهکار رکود در تولید مسکن چیست؟
بازار ساختوساز همچون بازار خریدوفروش مسکن اینروزها در رکودی عمیق به سر میبرد. رکودی که بهگفته فعالان این صنعت، از اواسط سال گذشته عمیقتر شد و نااطمینانیهای اقتصادی بر آن دامن زد؛ اما راهکار چیست؟ امروز دیگر کمتر پروژه ساختمانسازی میتوان یافت که توسط بخش خصوصی فعال باشد، مگر پروژهای که ازقبل آغاز کرده و تعهد به تکمیل آن داشته باشند، یا پروژههایی نظیر نهضت ملی مسکن که از محل آورده نقدی افراد و تسهیلات بانکی، بتوان تحرکی در آن یافت. سازندگان مسکن اینروزها ترجیح میدهند پروژه جدیدی را کلید نزنند، زیرا رکود فعلی، رشد قیمتها و هزینههای ساخت و درمقابل رشد منفی قیمت ساختمان، سرمایهگذاریهای جدید دراینحوزه را فاقد توجیه کرده است. دراینزمینه با تنیچند از کارشناسان حوزه مسکن بهگفتوگو پرداختیم. داود بیگینژاد؛ نایبرئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: بخش اعظم تولید ساختمان در کشور توسط بخش خصوصی انجام میشود، اما اینبخش در چندسالگذشته هیچوقت نتوانست بهصورت ایدئال از منابع و تسهیلات بانکی استفاده کند. وی ادامه داد: درعمل کسیکه میخواهد وارد بازار تولید مسکن شود، باید بخش زیادی از هزینههای کار را براساس توانایی مالی خود یا دریافت مبالغی از مردم و مشتریان تأمین کند و امید چندانی به استفاده از منابع مالیها بانکها ندارد. این مقام صنفی بیان داشت: باتوجهبه مقدار کم خریدوفروش مسکن در برهه کنونی، منابع مالی مردم برای سازندگان چندان دردسترس نیست. او یادآور شد: همچنین درخصوص پیشفروش که از ابتدای دهه ۹۰ کلید زده شده است، وضع قوانین درآنزمان بهگونهای بود که آثار منفی آنرا امروز در کاهش تولید مسکن در لایههای مختلف شاهدیم. وی معتقد است که امروز برای رساندن بازار تولید مسکن به ساحل آرامش باید دو کار انجام شود؛ نخست، ارائه تسهیلات ساختوساز و دومی که موضوع مهمتری است، وضع قوانین با رعایت حال کسانیکه دراینصنعت فعالیت میکنند. بیگینژاد ادامه داد: امروز درحالیکه هم پیشخریدار و هم پیشفروشنده مسکن در بازار وجود دارد، اما بهدلیل خلأهای قانونی، امکان انعقاد قراردادهای پیشخرید و پیشفروش وجود ندارد تا بتوانیم سرمایههای مردم را بهاینسمت هدایت کنیم. وی درپاسخبهاینکه آیا میتوان با ارائه بستههایی بازار مصالح ساختمانی را کنترل کرد و ازاینطریق گامی درجهت اصلاح وضعیت فعلی برداشت یا خیر، گفت: عامل اصلی در جلب و جذب افراد بهسمت تولید مسکن، تأمین سرمایه موردنیاز است، طوریکه اگر قیمت مصالح ساختمانی را کنترل کنیم اما سازنده از سرمایه لازم برخوردار نباشد، نمیتواند تأثیری بر تولید مسکن داشته باشد. نایبرئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تأکید کرد: سادهترین راه برای بهحرکتدرآوردن صنعت تولید ساختمان، جذب سرمایه برای تولید مسکن است و اینکه بتوانیم دست سازندگان را باز نگه داریم؛ دراینصورت خودِ بازار مسیر خود را برای کنترل اوضاع پیدا خواهد کرد. وی درعینحال هشدار داد: تداوم وضعیت فعلی تولید مسکن، مشکلات حوزه مسکن را افزایش خواهد داد. دراینزمینه عضو شورایعالی بانکها بااشارهبه رکود شدید در ساختوسازها در کل کشور، اظهار داشت: آنچه دراینامر مربوط به بانکها میشود، تأمین مالی و ارائه بستهها و مشوقهای متناسب است. علی خورسندیان گفت: باتوجهبه تمرکز بانک مسکن روی موضوع نهضت ملی مسکن که تکلیف قانونی است، این بانک با محدودیت شدید مالی مواجه است. وی معتقد است که برای خروج از رکود اینبخش، باید از زنجیرههای تولید، ایجاد و احداث آن نظیر مصالح ساختمانی حمایت کنیم. این عضو شورایعالی بانکها خاطرنشان کرد: تاکنون بسته کاملی که همه اجزای ساخت مسکن را دربربگیرد، نداشتهایم و باید بهاینسمتوسو برویم که در تأمین مالی، زنجیره تولید را نیز درنظر بگیریم. وی یادآور شد: امروز بهدلیل شرایط تورمی، مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای تبدیل شده است و باید بتوانیم با سیاستهای درست اقتصاد کلان درراستای کنترل و تثبیت قیمتها گام برداریم. دراینصورت مسکن از حالت کالای سرمایهای خارج میشود و فقط افرادیکه نیاز واقعی دارند، وارد بازار خرید مسکن میشوند. مدیرعامل بانک مسکن بیان داشت: امروز شاهدیم تسهیلات بانکی فقط بخش کوچکی از ارزش مسکن را پوشش میدهد، اما کنترل تورم میتواند دراینزمینه نیز پوششدهنده بخش بزرگتری از هزینههای خرید مسکن باشد. همچنین یک عضو انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران گفت: رکود سنگین معاملات مسکن را از اواسط سال قبل شاهدیم و درحالیکه تورم عمومی نقطهبهنقطه در بهمنماه پارسال ۳۲درصد بود، رشد قیمت مسکن ۱۷درصد بوده است. سید امین یوسفی بیان داشت: رجوع به آمار معاملات مسکن پایتخت نشاندهنده انجام فقط 3500 معامله در بهمنماه پارسال است، این درحالی است که در سالهای گذشته و در زمان رونق معاملات بین ۱۵ تا ۲۰هزار معامله نیز بهثبت رسیده. این مقام صنفی به رکود سنگین ساختوسازها اشاره کرد و افزود: در نیمه اول ۱۴۰۳، درمقایسهبا مدت مشابه سال پیشازآن شاهد کاهش ۳۰درصدی سرمایهگذاریها دراینحوزه بودیم که کمترین رقم در بین سالهای گذشته است. وی خاطرنشان کرد: مطابق گزارش مرکز آمار ایران، در سال گذشته بخش ساختمان سهم نیمدرصدی از رشد سهدرصدی اقتصادی کشور داشته است و بهتبعآن شاهد کاهش صدور پروانههای ساختمانی هستیم. یوسفی باتأکیدبراینکه «امنیت شرط اول سرمایهگذاری است»، گفت: اگر امنیت سیاسی و اقتصادی نباشد، مردم بهسرعت از بازار مسکن خارج میشوند و به بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و ... روی میآورند. وی خاطرنشان کرد: امروز شاهد تورم شدید اقتصادی، نوسان نرخ مصالح ساختمانی، ناترازی انرژی، خاموششدن برق کارخانههای تولیدی و ... و درمجموع عدمثبات اقتصادی هستیم و ازسویی، کوچکشدن سفرههای مردم منجر به کاهش قدرت خریدشان شده است.ایرنا