کارنامه بازار مسکن در نیمه اول سال 1401
شش‌ماهه ابتدای 1401 در شرایطی به‌پایان رسید که بازار مسکن پایتخت با سه نمایه شامل افزایش ۷۶درصدی معاملات، ایجاد انتظارات تورمی و متمایل شدن ظرفیت‌های سرمایه‌ای از شمال به جنوب مواجه شد. بازار ملک شهر تهران در سال جاری از چند زاویه رفتاری متفاوت را نسبت به پارسال نشان داده است. افزایش میزان رشد قیمت، رشد معاملات متناسب با توان خرید، کاهش خریدهای سرمایه‌ای و سبقت میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی از شمال پایتخت از مشخصات بازار ملک در نیمه اول ۱۴۰۱ است. شش‌ماهه ابتدای امسال در شرایطی به‌پایان رسید که قیمت مسکن در تهران ۲۶درصد افزایش یافت و از میانگین متری ۳۴.۲میلیون‌تومان در فروردین به ۴۳.۲میلیون‌تومان در شهریور رسید. این‌درحالی‌ست‌که شش‌ماهه‌اول 1400 رشد قیمت مسکن در پایتخت هشت‌درصد بود. تعداد معاملات نیز در شش‌ماهه ابتدای امسال نسبت نیمه‌اول‌سال گذشته ۷۶درصد رشد کرد. عواملی نظیرِ استقرار دولت، رونق نسبی ساخت‌وساز دولتی، انتظارات تورمی و اصلاح نظام یارانه‌ای در تحرکات بازار مسکن اثرگذار بود. البته از تیرماه معاملات روند کاهشی به‌خود گرفته و مقایسه نقطه‌به‌نقطه معاملات در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه پارسال از افت ۲۲درصدی قراردادهای خریدوفروش حکایت دارد. اگرچه انتظار می‌رود در نیمه دوم سال جاری تا بهمن‌ماه بازار ملک در آرامش نسبی قرار گیرد، رونق بازار در نیمه‌اول‌سال از رکود نسبی فعالیت‌های صنعتی و گسیل سرمایه‌ها به‌سمت دارایی‌های ثابت نشاءت گرفت. البته برخلاف رونق سال ۹۹ جنس معاملات مقداری متفاوت بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد به‌دلیل پرشدن ظرفیت بازار ملک و عرضه بیش از تقاضا در شمال شهر تهران، تقاضای خرید در هردوگروه سرمایه‌گذاری و مصرفی و نیز تقاضای اجاره به‌سمت مرکز و جنوب تهران متمایل شده است. طی شش‌ماهه ابتدای امسال رشد قیمت مسکن در منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین محدوده تهران ۱۵.۹درصد بود و متوسط از ۷۵میلیون‌تومان در هرمترمربع به ۸۷میلیون‌تومان رسید. درحالی‌که قیمت خانه در منطقه ۱۶ در جنوب تهران با رشد ۴۳درصد به متری ۲۵.۹میلیون‌تومان رسید. افزایش قیمت در منطقه ۱۸ معادل ۴۰درصد و در منطقه ۲۰ بالغ‌بر ۴۱درصد بود. هم‌اکنون هر متر خانه در منطقه ۲۰ معادل ۲۳.۶میلیون‌تومان است. هیچ‌یک از سه منطقه مذکور در جنوب تهران جزو ۱۰ منطقه پرتقاضا در شهریور امسال محسوب نمی‌شوند. پرمعامله‌ترین منطقه تهران (منطقه ۵) نیز در شش‌ماهه‌اول ۲۸درصد افزایش قیمت مسکن را به‌ثبت رساند و در قیمت ۵۴.۲میلیون‌تومان در هرمترمربع قرار گرفت. رشد قیمت در منطقه ۲ به‌عنوان دومین محدوده پرمعامله در تهران ۳۱درصد بود. اعداد و ارقام توضیح می‌دهد که از ظرفیت بازار در شمال تهران به‌طور محسوسی کاسته شده است. روند رونق بازار مسکن از آذرماه ۱۳۹۶ آغاز شد. ازآن‌زمان‌تاکنون قیمت مسکن در تهران به‌طورمیانگین ۷۴۹درصد رشد کرده. میزان افزایش قیمت طی بازه مذکور در منطقه ۱ تهران ۷۲۱درصد و در منطقه ۱۸ در جنوب پایتخت ۸۱۷درصد بوده است. بااین‌حال قیمت مسکن در جنوب تهران تناسب بیشتری با وسع مالی خانواده‌ها دارد. این‌مسئله به ایجاد فشار در مناطق جنوبی تهران منجر شده است اما به‌دلیل‌آنکه اغلب ساخت‌وسازها طی یک‌دهه‌گذشته در نیمه شمالی تهران انجام شده، در جنوب تهران عرضه کافی برای پاسخگویی به مشتریان وجود ندارد. یکی از دلایل پایین‌بودن تعداد معاملات در مناطق جنوبی تهران پایین‌بودن تعداد فایل‌های مرغوب دراین‌مناطق است. مطابق پیش‌بینی‌ها روند نزولی بازار مسکن شهر تهران به‌لحاظ تعداد معاملات و کاهش نرخ رشد قیمت که از تیرماه شروع شده بود در شهریورماه نیز ادامه پیدا کرد. براساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲میلیون‌تومان رسید که افزایش ۱.۱درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳درصد درمقایسه‌با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین‌میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تاکنون بود. درخصوص معاملات، فرآیند کاهش خریدوفروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. شهریور امسال ۶۰۳۳فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵درصد به‌ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد. اوج رونق بازار مسکن شهر تهران در شش‌ماهه‌اول سال جاری مربوط به خردادماه بود که ۱۳۸۷۴فقره معامله منعقد شد. در تیرماه این‌رقم به ۱۰۲۹۴فقره رسید. مردادماه ۷۸۲۵ و شهریورماه ۶۰۳۳ قرارداد خریدوفروش مسکن به‌امضا رسید. شواهد و قرائن از ورود بازار مسکن به فاز رکود غیرتورمی حکایت دارد. البته معمولاً بازار مسکن باتوجه‌به پایان پیک جابه‌جایی از مهر تا بهمن به ثبات نسبی می‌رسد و سپس با حجم خریدوفروش‌های قبل از تغییر سال مواجه می‌شود. براین‌مبنا؛ می‌توان انتظار داشت درصورت ادامه وضعیت فعلی اقتصاد در چهارماه‌آینده آرامش نسبی بر بازار مسکن حاکم باشد. کارشناسان عمدتاً بر ادامه ثبات بازار مسکن تأکید دارند. فرهاد بیضایی؛ کارشناس مسکن درباره پیش‌بینی این بازار در نیمه دوم سال می‌گوید: اگر درآمدهای ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود بازار مسکن می‌تواند رونق غیرتورمی را داشته باشد و زیر نرخ تورم افزایش قیمت پیدا کند. اگر بدون درآمدهای ارزی، ثبات نرخ ارز را داشته باشیم رکود مسکن همراه با ثبات قیمتی خواهیم داشت. احتمال سوم؛ افزایش قیمت ارز با احتمال رشد قیمت مسکن همراه می‌شود. به‌نظر می‌رسد که رکود صرفاً در بخش‌هایی اتفاق افتاده که عرضه بیش از تقاضا رخ داده و قیمت‌ها فاصله شدیدی با توان متقاضیان پیدا کرده است. براین‌اساس مناطق برخوردار کلان‌شهرها، آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ در رکود بسر می‌برد. دراین‌‌باره سعید آسویا؛ عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید: کسانی‌که آپارتمان لوکس دارند با فروش یک آپارتمان در تهران می‌توانند سه تا چهار آپارتمان در استانبول بخرند. ازقبل هم در بخش واحدهای لوکس خریدوفروشی وجود نداشت؛ اما آپارتمان‌های متراژ کوچک در تهران، کرج و پردیس رونق مناسبی دارد. وی تأکید کرد: اکنون متقاضیان مصرفی وارد بازار می‌شوند؛ زیرا این تصور وجود دارد که اگر نخرند از تورم عقب می‌مانند. مقایسه تعداد معاملات مسکن در شهریور (۶۰۳۳فقره) نسبت به خرداد (۱۳۸۷۴فقره) که بازار در اوج قرار داشت حاکی‌ازآن‌است‌که ظرفیت بازار مسکن به کمتر از نصف کاهش یافته است. رشد ماهیانه قیمت نیز در شهریور ۱.۱درصد و در خردادماه ۸.۴درصد بود. این نشان می‌دهد سرعت رشد ماهیانه قیمت درمقایسه‌با سه‌ماه‌قبل تقریباً به یک‌هشتم رسیده. رامین گوران؛ عضو هیئت‌مدیره کانون انبوه‌سازان معتقد است در نیمه دوم سال بازار به‌نسبت آرام‌تری را شاهد خواهیم بود. وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در شش‌ماهه‌دوم سال ۱۴۰۱ گفت: معتقدم در شش‌ماهه‌دوم سال، تورم چندانی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد؛ چراکه اتفاقاتی‌که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌ها شود مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها اتفاق افتاده است. تنها مؤلفه‌ای که می‌تواند در بازار مسکن تأثیر بگذارد هجوم یک‌باره بورس‌بازان و بخر‌و‌بفروش‌هاست که باتوجه‌به رکود معاملات مصرفی بعید به‌نظر می‌رسد./ ایسنا